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5家百货接连关门，体验式购物中心人气不足
关了这么多，亏得那么惨
还有11个新盘要搞购物中心
三、四线城市购物中心最大尴尬是没个性、体验感差
惠州实体商业的困境与出路
在移动互联迅猛发展的电商强势崛起的大背景下，惠州商业项目短兵相接、优胜劣汰的整合时间窗已经开启。本周三，在惠州昔日地标世贸中心存在8年的海雅百货正式结业，留下的是拖欠业主近1000余万的租金和8年亏损8000万的尴尬局面。距其1000米处已开业5年的广百百货也已命若游丝，而与广百百货处于同一街道的百家超市已在2月份关门遣散所有员工。
在传统百货日渐式微的同时，新兴体验式购物中心也同样面临巨大的经营压力，号称比肩深圳万象城的江北华贸中心自开业3年以来每年亏损在600万元左右。而未来3年内惠城区至少还有11项目超过120万平方米的商业体量入市。顺丰旗下社区商业便利店“嘿客”年内在惠州设90家门店的计划已经实施，全新社区商业模式的强力冲击，正在给惠州实体商业带来难以想象的严峻挑战。
海雅百货8年亏了8000万元
2007年1月27日，进驻世贸大厦的海雅百货并未预料到今天的结局，日销售额过千万元、开业人流量超过20万人的故事成为过去的高光时刻。“进驻惠州8年，亏损8000万元”这足以解释海雅百货的撤场。
在海雅百货2公里外的惠州第一家存在超过10年的外资超市百佳，也在2月16日正式结业。曾经以生鲜概念给惠州消费者带去别样体验的百佳，高峰时期面包房十余个师傅日均营业额超万元，但在2012年之后这一金额下滑到了日均千元。同时果蔬部分的经营面积屡次缩水，只剩20平方米左右。员工称南坛老城区的居民外迁是导致百佳营业额下滑的主要原因，实际上2012年之后百佳超市的营业额就呈逐年下滑趋势。
海雅和百佳并非个案。上溯到2011年下角百佳盛广场老板失联跑路，留下500余万元的房租和100余万元的供货款，而此前位于河南岸汽车大市场附近的人人乐购物广场和帝景百货也先后关门结业转让店铺。整个传统百货都在显著萎缩、没落。
体验式购物中心相继遇冷
2014年6月1日中午，东平吉之岛购物广场，和朋友相约在四楼三十三间堂用餐的吴先生发现此前一周还存在的餐厅已然撤场。2008年开业的吉之岛曾是惠州最高端的体验式购物中心，自2011年华贸中心开业后，昔日的荣耀变成回忆。
在2011年，下角百佳盛购物广场老板跑路三个月后，惠州最高端的体验式购物中心华贸天地试营业。华贸天地总建筑面积15万平方米，有嘉禾影院、精品超市B H G，同时还有众多的国际知名名牌，BO SS、CK等规模超过深圳的万象城。而这样一个前卫、重体验感的商业项目仍然未能盈利，其负责人称年亏损超过600万元。
抢走吉之岛风头的不仅仅只有华贸中心，2011年底以沃尔玛为主力店的意生广场开业，2014年和意生广场一路之隔的以华润万家为主力店的佳兆业中心开业，特色餐饮、影院、超市趋于雷同的组合让体验感更差的意生广场除餐饮外，品牌专区冷冷清清，空掉的档口随处可见。与此同时，遭殃的还有原江北丽日广场店。
3年内还将新增11家大型购物中心
有人倒闭有人亏本，也依旧改变不了惠州开发商对于商业地产的偏爱。截至本周南都记者粗略统计，未来3年至少超过11家购物中心开业，预计开业总面积超过120万平方米，此前惠州已经投入的购物中心百货商超超过70万平方米，这对于不超过150万人的惠城区而言，是巨大挑战。
未来3年，仅水口片区新增的大型购物中心就有大新城、和天下广场、金宝东鑫广场，总面积超过30万平方米。金山湖片区也布局了3个大型购物中心，其中中洲和方直的购物中心只有一路之隔。
没有特色是购物中心最大要害
在许多业内人士看来，惠州城市人口容量、购买力是绝对无法支撑起上述这些购物中心的规模和体量。和如此大体量相比，购物中心的同质化竞争、主题特色不鲜明才是最要命的。深圳资深商业地产操盘手郑先生指出，在三、四线的大型购物中心面临最大尴尬是，引入的主力店和品牌店大同小异，经常你会看到这里衣服款式和那家一模一样。少有特色鲜明，个性突出，空间感、体验感俱佳的项目。在郑先生看来，开发商对于购物中心的体验和功能的划分是否和所属客群的定位相符极为关键。
三、四线城市购物中心最大尴尬是没个性、体验感差
惠州实体商业的困境与出路
在移动互联迅猛发展的电商强势崛起的大背景下，惠州商业项目短兵相接、优胜劣汰的整合时间窗已经开启。本周三，在惠州昔日地标世贸中心存在8年的海雅百货正式结业，留下的是拖欠业主近1000余万的租金和8年亏损8000万的尴尬局面。距其1000米处已开业5年的广百百货也已命若游丝，而与广百百货处于同一街道的百家超市已在2月份关门遣散所有员工。
在传统百货日渐式微的同时，新兴体验式购物中心也同样面临巨大的经营压力，号称比肩深圳万象城的江北华贸中心自开业3年以来每年亏损在600万元左右。而未来3年内惠城区至少还有11项目超过120万平方米的商业体量入市。顺丰旗下社区商业便利店“嘿客”年内在惠州设90家门店的计划已经实施，全新社区商业模式的强力冲击，正在给惠州实体商业带来难以想象的严峻挑战。
海雅百货8年亏了8000万元
2007年1月27日，进驻世贸大厦的海雅百货并未预料到今天的结局，日销售额过千万元、开业人流量超过20万人的故事成为过去的高光时刻。“进驻惠州8年，亏损8000万元”这足以解释海雅百货的撤场。
在海雅百货2公里外的惠州第一家存在超过10年的外资超市百佳，也在2月16日正式结业。曾经以生鲜概念给惠州消费者带去别样体验的百佳，高峰时期面包房十余个师傅日均营业额超万元，但在2012年之后这一金额下滑到了日均千元。同时果蔬部分的经营面积屡次缩水，只剩20平方米左右。员工称南坛老城区的居民外迁是导致百佳营业额下滑的主要原因，实际上2012年之后百佳超市的营业额就呈逐年下滑趋势。
海雅和百佳并非个案。上溯到2011年下角百佳盛广场老板失联跑路，留下500余万元的房租和100余万元的供货款，而此前位于河南岸汽车大市场附近的人人乐购物广场和帝景百货也先后关门结业转让店铺。整个传统百货都在显著萎缩、没落。
体验式购物中心相继遇冷
2014年6月1日中午，东平吉之岛购物广场，和朋友相约在四楼三十三间堂用餐的吴先生发现此前一周还存在的餐厅已然撤场。2008年开业的吉之岛曾是惠州最高端的体验式购物中心，自2011年华贸中心开业后，昔日的荣耀变成回忆。
在2011年，下角百佳盛购物广场老板跑路三个月后，惠州最高端的体验式购物中心华贸天地试营业。华贸天地总建筑面积15万平方米，有嘉禾影院、精品超市B H G，同时还有众多的国际知名名牌，BO SS、CK等规模超过深圳的万象城。而这样一个前卫、重体验感的商业项目仍然未能盈利，其负责人称年亏损超过600万元。
抢走吉之岛风头的不仅仅只有华贸中心，2011年底以沃尔玛为主力店的意生广场开业，2014年和意生广场一路之隔的以华润万家为主力店的佳兆业中心开业，特色餐饮、影院、超市趋于雷同的组合让体验感更差的意生广场除餐饮外，品牌专区冷冷清清，空掉的档口随处可见。与此同时，遭殃的还有原江北丽日广场店。
3年内还将新增11家大型购物中心
有人倒闭有人亏本，也依旧改变不了惠州开发商对于商业地产的偏爱。截至本周南都记者粗略统计，未来3年至少超过11家购物中心开业，预计开业总面积超过120万平方米，此前惠州已经投入的购物中心百货商超超过70万平方米，这对于不超过150万人的惠城区而言，是巨大挑战。
未来3年，仅水口片区新增的大型购物中心就有大新城、和天下广场、金宝东鑫广场，总面积超过30万平方米。金山湖片区也布局了3个大型购物中心，其中中洲和方直的购物中心只有一路之隔。
没有特色是购物中心最大要害
在许多业内人士看来，惠州城市人口容量、购买力是绝对无法支撑起上述这些购物中心的规模和体量。和如此大体量相比，购物中心的同质化竞争、主题特色不鲜明才是最要命的。深圳资深商业地产操盘手郑先生指出，在三、四线的大型购物中心面临最大尴尬是，引入的主力店和品牌店大同小异，经常你会看到这里衣服款式和那家一模一样。少有特色鲜明，个性突出，空间感、体验感俱佳的项目。在郑先生看来，开发商对于购物中心的体验和功能的划分是否和所属客群的定位相符极为关键。
三、四线城市购物中心最大尴尬是没个性、体验感差
惠州实体商业的困境与出路
在移动互联迅猛发展的电商强势崛起的大背景下，惠州商业项目短兵相接、优胜劣汰的整合时间窗已经开启。本周三，在惠州昔日地标世贸中心存在8年的海雅百货正式结业，留下的是拖欠业主近1000余万的租金和8年亏损8000万的尴尬局面。距其1000米处已开业5年的广百百货也已命若游丝，而与广百百货处于同一街道的百家超市已在2月份关门遣散所有员工。
在传统百货日渐式微的同时，新兴体验式购物中心也同样面临巨大的经营压力，号称比肩深圳万象城的江北华贸中心自开业3年以来每年亏损在600万元左右。而未来3年内惠城区至少还有11项目超过120万平方米的商业体量入市。顺丰旗下社区商业便利店“嘿客”年内在惠州设90家门店的计划已经实施，全新社区商业模式的强力冲击，正在给惠州实体商业带来难以想象的严峻挑战。
海雅百货8年亏了8000万元
2007年1月27日，进驻世贸大厦的海雅百货并未预料到今天的结局，日销售额过千万元、开业人流量超过20万人的故事成为过去的高光时刻。“进驻惠州8年，亏损8000万元”这足以解释海雅百货的撤场。
在海雅百货2公里外的惠州第一家存在超过10年的外资超市百佳，也在2月16日正式结业。曾经以生鲜概念给惠州消费者带去别样体验的百佳，高峰时期面包房十余个师傅日均营业额超万元，但在2012年之后这一金额下滑到了日均千元。同时果蔬部分的经营面积屡次缩水，只剩20平方米左右。员工称南坛老城区的居民外迁是导致百佳营业额下滑的主要原因，实际上2012年之后百佳超市的营业额就呈逐年下滑趋势。
海雅和百佳并非个案。上溯到2011年下角百佳盛广场老板失联跑路，留下500余万元的房租和100余万元的供货款，而此前位于河南岸汽车大市场附近的人人乐购物广场和帝景百货也先后关门结业转让店铺。整个传统百货都在显著萎缩、没落。
体验式购物中心相继遇冷
2014年6月1日中午，东平吉之岛购物广场，和朋友相约在四楼三十三间堂用餐的吴先生发现此前一周还存在的餐厅已然撤场。2008年开业的吉之岛曾是惠州最高端的体验式购物中心，自2011年华贸中心开业后，昔日的荣耀变成回忆。
在2011年，下角百佳盛购物广场老板跑路三个月后，惠州最高端的体验式购物中心华贸天地试营业。华贸天地总建筑面积15万平方米，有嘉禾影院、精品超市B H G，同时还有众多的国际知名名牌，BO SS、CK等规模超过深圳的万象城。而这样一个前卫、重体验感的商业项目仍然未能盈利，其负责人称年亏损超过600万元。
抢走吉之岛风头的不仅仅只有华贸中心，2011年底以沃尔玛为主力店的意生广场开业，2014年和意生广场一路之隔的以华润万家为主力店的佳兆业中心开业，特色餐饮、影院、超市趋于雷同的组合让体验感更差的意生广场除餐饮外，品牌专区冷冷清清，空掉的档口随处可见。与此同时，遭殃的还有原江北丽日广场店。
3年内还将新增11家大型购物中心
有人倒闭有人亏本，也依旧改变不了惠州开发商对于商业地产的偏爱。截至本周南都记者粗略统计，未来3年至少超过11家购物中心开业，预计开业总面积超过120万平方米，此前惠州已经投入的购物中心百货商超超过70万平方米，这对于不超过150万人的惠城区而言，是巨大挑战。
未来3年，仅水口片区新增的大型购物中心就有大新城、和天下广场、金宝东鑫广场，总面积超过30万平方米。金山湖片区也布局了3个大型购物中心，其中中洲和方直的购物中心只有一路之隔。
没有特色是购物中心最大要害
在许多业内人士看来，惠州城市人口容量、购买力是绝对无法支撑起上述这些购物中心的规模和体量。和如此大体量相比，购物中心的同质化竞争、主题特色不鲜明才是最要命的。深圳资深商业地产操盘手郑先生指出，在三、四线的大型购物中心面临最大尴尬是，引入的主力店和品牌店大同小异，经常你会看到这里衣服款式和那家一模一样。少有特色鲜明，个性突出，空间感、体验感俱佳的项目。在郑先生看来，开发商对于购物中心的体验和功能的划分是否和所属客群的定位相符极为关键。
未来3年新增的11个大型购物中心
大隆财富广场
现状 预计明年入市
详情 位于惠州江北片区，是继华贸中心、佳兆业广场之后的又一高档综合体项目，总建筑面积为14.7万平方米，其中商业面积2.7万平方米。目前，大隆财富广场正在推公寓产品，随后将推写字楼产品，最后才会推出其商铺产品，所以其商业广场预计最早2015年开业。
星月城
现状 尚未全面动工
详情 星月城毗邻华贸中心，将建一座集商业、住宅及写字楼为一体的综合体，总占地面积为31384平方米，项目预计总投资17亿元。
和天下广场
现状 预计2016年初开业
详情 位于惠州水口中心区，项目占地11万平方米，总建筑面积为45万平方米，其中商业面积高达20万平方米。商业部分将规划超市、百货、影院、儿童娱乐、特色餐饮、艺术展览等丰富业态。
大新城
现状 预计年底开业
详情 位于水口中心区域，项目占地7.8万平方米，总建筑面积28万平方米，其中商业购物中心建筑面积5万平方米，集购物、文化、休闲、娱乐、美食等功能于一身，将汇聚数百个国际国内品牌商家。
金宝东鑫广场
现状 预计明年开业
详情 金宝东鑫广场作为东江高新科技产业园区首个商住配套项目，由住宅、大型商业(计划引进星级电影院)、生态写字楼、星级酒店4大物业组成。项目总用地面积约4万平方米，总建筑面积约12万平方米，其中住宅5.7万平方米，商业3.9万平方米。
东湖花园九区
现状 预计明年开业
详情 位于惠城区西枝江桥头北端。项目总建筑面积33万平方米，总投资约20亿元，项目本身将配置5万平方米的高端购物中心，用于满足社区居民的生活、购物、休闲、娱乐、教育、医疗等需要。
方直广场
现状 预计明年开业
详情 方直广场位于金山湖公园旁，总建筑面积11.7万平方米，其中规划有3.5万平方米高端精品商业。项目或将与康帝酒店合作，打造2万平方米的五星级酒店。
星耀国际
现状 预计三年内开业
详情 方直星耀国际位于金山湖岛内，总占地面积约15.7万平方米，建筑面积约67万平方米。物业类型涵盖都市精装住宅、5A智能甲级写字楼以及超大型的时尚购物中心。
中洲中央公园
现状 预计三年内开业
详情 中洲中央公园位于惠州金山湖岛内，项目占地面积100万平方米，总建筑面积高达230万平方米。项目产品囊括高层、平墅、公寓、酒店、写字楼、购物广场等。
T P A R K时尚公园
现状 7月1日试营业
详情 T PA R K时尚公园位于惠州市仲恺片区，是莞惠城铁途经的重要站点。项目占地面积4万平方米，总建筑面积23万平方米，其中商业建筑面积为10万平方米，已引入华润万家华南旗舰店。此外，还拥有超五星级IM A X影院、美食广场、时尚商街等丰富业态。
鑫月城
现状 预计三年内开业
详情 鑫月城位于惠州市仲恺片区，项目总建筑面积约100万平方米，是仲恺集五星级酒店、5A甲级写字楼、超级SH O PPIN G M A LL、IM A X巨幕影院、住宅为一体的百万平方米复合社区。
在惠州玩商业地产，得闯7大关
竞争、电商、购买力、总部经济、定位、租金、运营都是大考验
2011年1月，下角百佳盛门口聚集了维权的商场员工和供货商。
惠州实体商业的困境与出路
新旧实体商业竞争日趋白热化
解析：惠州城市商圈在2005-2008年之前的竞争主要是以天虹、西湖丽日等传统百货为主，2008年以后华贸中心、港惠新天地、吉之岛、佳兆业中心的出现，带来了体验式购物中心这一全新的商业业态，由此也带来了传统百货商场与重体验感的购物中心之间的竞争。此外外资商业大鳄如麦德龙的开业，以及沃尔玛山姆会员店的确定进驻，也将从原本竞争激烈的惠州商业版图中分得一块蛋糕。
与此同时，大型住宅项目都搭配相应的小体量商业业态，这将在很大程度上截留一部分社区客户，也将城市商业项目的竞争推入白热化阶段。这方面东湖八区的吉之岛即是典型，随着江北华贸中心、意生广场、佳兆业广场的陆续开业，江北客流基本不会过江购物，吉之岛的衰落日趋明显，甚至连餐饮都能倒闭，此前在首站选择吉之岛的三十三间堂已经撤出，知情人称只有晚上有零星的客人。此外在河南岸汽车站汽车大市场附近的帝景和人人乐购物广场也在港惠的冲击下先后撤场。
互联网购物方式强力冲击
解析：2012年11月30日21时50分18秒，这是一个应该被载入史册的日子，截止到这个时间，阿里巴巴旗下的电商平台天猫+淘宝2012年的营业额突破1万亿元人民币，而2013年整个万达广场的万千百货总营业额仅为90亿元，网购对于传统的实体商业造成了史无前例的冲击。
另一组数据显示，2003年至2012年底，阿里巴巴的电商平台营业额猛增5万倍，这也直观反映了互联网购物生活方式在中国的普及。随着百思买、京东、一号店、凡客、聚美优品等垂直电子商务网站的迅猛发展，进一步重构了互联网生态，也进一步吸引了大量线下客户。而随着顺丰旗下的电子商务O 2O平台“嘿客”在惠州的全面布局，互联网购物的大潮将全面拦截消费者走出家门购物，“千店一面”的传统百货和购物广场将面临史无前例的严峻考验，零售商业生态在优胜劣汰的原则下或许将迅速重构。
城市人口规模小且购买力分散
解析：统计部门数据显示，2012年末惠州市常住人口467.40万，而惠城区人口则在120万左右，其中大量人口则集中在东江高新科技园区和仲恺高新区，这在一定程度上阻碍了惠城区商业潜力的挖掘。以仲恺惠人口惠环为例，片区共计10万人口中，原居民仅有2万，其他皆为产业人口，这些产业人口由于其基本生活圈即是工厂、宿舍、便利店，根本无力支撑起片区商圈的发展。
除了人口基数小之外，惠州城区分片规划人口流动大，也在某种程度上导致了众多项目纷纷出现亏损的局面。典型例子就是老城区下角片区，由于居民纷纷逃离，导致了该片区商业项目难以生存。2011年，苦苦经营了2年之久的百佳盛老板突然跑路，大量供货商账款与员工工资未付，与此同时南坛下埔片区关门的百佳超市员工也一样认为，超市的营业额从2012年开始下滑，最主要原因也是片区大量人口外迁。
楼宇经济、总部经济孱弱
解析：著名财经评论员叶檀曾发表评论称：“商业地产与当地的商业生态密切相关，没有足够的客流与商业链条支撑，城市综合体热潮怎么起来的就会怎么消失。”惠州市政协委员、惠州华贸兴业房地产有限公司总经理王洪轮曾在惠州十一届政协第三次会议第6小组讨论会上喊亏———惠州华贸中心从2011年至2013年已经连续3年每年亏损600万元到700万元。
王洪轮呼吁惠州市发改、财政、法制等部门应联合出台扶持楼宇经济等第三产业的相关措施。作为高端体验式综合体的华贸中心，连续三年亏损，除了处在培育期的因素之外，也在一定程度上反映出城市市民购买力孱弱的事实。熟悉华贸的惠州地产圈内人士指出，华贸中心的亏损是被惠州严重孱弱的楼宇经济和总部经济拖了后腿。果然，前年，华贸中心与惠城区政府签订《合作共建楼宇经济示范平台框架协议》，推出企业总部迁入华贸中心免税政策，希冀挖掘随总部迁入的高端人群的消费力。
定位不清晰业态同质化严重
解析：当前，惠州众多实体商业市场定位不清晰，对消费群体没有明确细分，商业设施的业态布局与入驻品牌重复度很高。例如，几乎“门对门”的意生广场与佳兆业中心，商场布局基本都是一、二、三楼为服饰、珠宝、化妆品类，四楼以上餐饮、影视、娱乐设施。
意生广场引进的品牌定位较低，货品价格更适合大众消费；佳兆业中心的定位也偏向于中端，两者中档商业设施品牌和业态重复率较高。而正如火如荼动工的星月城毗邻华贸中心，亦规划有购物中心，建成之后两大高端综合体将会短兵相接。
经营模式的同质化、商场布局的雷同、商品定位的类似，千店一面，缺乏经营特色，难以激发消费欲望，导致各大商场在培育固定消费群体上困难重重。
租金成本高企商家不堪重负
解析：近日，因与世贸中心开发商广信物业产生租赁纠纷，零售商海雅百货部分商户提前从世贸中心1-5层撤场。
海雅百货负责人称，海雅的租金算是惠州最贵，一般商场租金只是40元/平方米，可海雅每平方米租金55元，每月共计近150万元。加上经营环境不好，海雅百货进驻惠州8年亏损8000多万元。
此前，惠州下角大型超市百佳盛也因拖欠员工工资及供货商100余万元、欠下房租500多万元而黯然歇业。近年来，开发商租金上扬已成为实体商业的最大负担，与实体商业的利润几乎不成正比。
在经济减速、消费疲软的条件下，租金上涨使得许多零售商管理费用快速增加，营业成本大幅攀升，由于营业总收入增速放缓，一些实体商业无力承受，出现了一波关店潮。
定位与运营脱离惠州市场实际
解析：2009年，有着品牌优势的广百百货登陆惠州市场，主打国内外一线品牌，致力填补惠州高端消费空白。然而，几年下来，广百生意一直比较冷淡，去年，广百惠州店转型品牌折扣店，以期扭转惨淡经营的局面。品牌号召力及自身实际营运能力较为出色的广百百货缘何在惠州受挫呢？
归根结底，实体商业的成功经营很大程度上还是受区域消费习惯、消费能力及商品供应的影响。作为发展中的三线城市，惠州整体消费水平相对不高，消费者购买能力不强，高端消费的习惯尚未养成。
另一方面，广百所在的下埔、南坛没有商圈，整体比较低端，项目周边高端消费人群少，成熟度不够，停车位置甚少，整体定位与惠州市场需求及消费力明显脱节。
加上后期运营管理有所欠缺，导致广百惠州店生存堪忧。只有与当地市场实际相结合，以回归顾客需求为核心宗旨，实体商业才能培育持续发展的潜力。
连体验式商场都还年亏600万元
亏不起的关门走人，亏得起的还在培育
精确定位、优化业态、利用电商营销或是破局之道
惠州目前最高端的体验式购物中心华贸中心，依然面临人气不足的窘境
惠州实体商业的困境与出路
实体商业的经营现状
海雅百货现状：部分商户提前撤场
详情：因零售商海雅百货与世贸中心开发商广信物业产生租赁纠纷，海雅百货部分商户提前从世贸中心1-5层撤场。世贸中心开发商惠州市广信物业发展有限公司老板邓星明回应媒体时称，海雅百货至今已7个月未付租金，共计1000多万元。南都记者从海雅百货惠州负责人处获悉，因物业问题协商未果，开发商提前解约，部分商户撤场结束营业，但海雅百货的具体结业时间尚未知。该负责人还称海雅百货并非不愿付租，只因商场经营环境迟迟未得到改善，更爆出了8年亏损8000万元的败绩。
百佳盛购物广场现状：老板欠款跑路失联
详情：下角的百佳盛购物广场2009年1月开业，两年后突然关门，老板疑似“跑路”，拖欠员工工资以及供货商100余万元，还欠房租500多万元。有员工表示，购物广场开业半年后，一直是在惨淡经营。下角一些老居民表示，由于中间隔着一条主干道和桥，平时到这个超市购物极不方便，很多时候，他们宁愿在下角中路的小超市解决购物需求。
百佳超市现状：租约到期歇业遣散员工
详情：2014年2月16日，进驻惠州10年之久的百佳超市正式结业。这是第一家进驻惠州的外资超市，占据了当时最为繁华的老城区商圈———南坛片区，面积超过15000平方米，拥有3层营业楼面。虽然百佳超市(中国区)公关总监廖穗湘在受访时称，关门主因是租约到期，但曾经以生鲜概念给惠州消费者带去别样体验的百佳，高峰时期面包房十余个师傅日均营业额超万元，但在2012年之后这一金额下滑到了日均千元。同时果蔬部分的经营面积屡次缩水，只剩20平方米左右。员工称南坛老城区的居民外迁是导致百佳营业额下滑的主要原因，2012年之后，百佳超市的营业额呈逐年下滑趋势。
港惠新天地现状：生意旺、经营状况良好
详情：港惠新天地位于惠城区演达商圈，处于人口高密度区域，于2008年开始营业。随后，沃尔玛、万达影城等主力店铺也陆续进驻。沃尔玛超市港惠店业务经理韦媛告诉南都记者，沃尔玛从港惠新天地开业之日进驻到现在，整个购物广场人气越来越旺，超市周末的每日营业额比平时翻一番，沃尔玛的单店营业业绩也是惠州之最。这也是目前惠州做得最成功的大型购物中心。
广百百货现状：转型品牌折扣店
详情：自2009年开业以来，广百惠州店生意一直较为惨淡。2013年，惠州广百百货转型为广百折扣店，进军奥特莱斯业态，销售名牌过季、下架或断码商品。商场格局也有所变化，之前的小超市、电器、化妆品专柜等全部撤走，整体经营以服装和鞋包类商品为主。广百惠州店营运部经理刘玲卿曾在受访时坦言，没有停车位是广百最大的硬伤。商场面积较小，各种配套设施没法完善，加上周边无强势商圈，地理位置较为孤立，导致广百惠州店的经营充满挑战。业内观察人士认为，广百欲通过此种转型扭转颓势的机会不大。
吉之岛现状：部分商户惨淡经营
详情：自江北华贸中心、意生广场等相继开业，分离了相当一部分江北的客流，吉之岛的人气较之前就有不同程度的下降。商场内部分商户经营惨淡，连一向人气十足的美食街、餐饮店倒闭现象也陆续增加。
意生广场现状：空置率高，客流稀少
详情：6月10日傍晚，记者走访意生广场发现，尽管正值下班高峰时段，但商场内几乎所有楼层都冷冷清清，客流量极少。半个多小时里，商场顾客寥寥可数。当天，记者在各个楼层同时看到，意生广场柜台空置率也极高。除负一层沃尔玛之外，一至五层中，不少店面依然处于空置状态，大面积的柜台空空如也。记者现场估算，其中二、四层的空置率高达30%以上。据了解，原有商户在商场人气不足、定位混乱的情况下，经营惨淡，有不少已撤柜。
佳兆业中心现状：消费人气不足
详情：与意生广场相比，位于其对面的佳兆业中心客流量明显稍高一点。佳兆业中心定位为都市时尚生活体验空间，主要业态为服饰及餐饮业，目前已引进国际快时尚品牌H & M、凯狮国际影城、苏宁旗舰店、银乐迪K T V等。对于佳兆业中心来说，业态相对单一，内部互动区与开放区设立不够，消费人气不足是现阶段主要问题。佳兆业地产(惠州)有限公司营销总监鄢长存在接受媒体采访时表示，目前项目还处在商业培育期，处于微亏、保本经营的状态，但到今年底，或者明年三四月份，佳兆业中心应该可以扭亏为盈。
华贸中心现状：购买力有限，年均亏损600万-700万元
详情：近日，南都记者前往华贸中心现场，发现地下停车场几乎“满座”，商场内部负一层和五层的超市、餐饮与影城人气较旺，但其余一至四层百货尤为冷清，特别是珠宝类及服饰类。此前，华贸曾公布一组亏损数据，华贸从2011年至2013年已经连续3年每年亏损600万-700万元。据悉，2013年华贸中心营业额与客流量同比前年均增长了30%以上，但总经营额仅为6亿元，而面积差不多的北京华贸中心2013年经营额高达73亿元。城市购买力有限，高端消费群体较少，使得当前华贸中心定义高端的价值并未真正体现出来。
惠州实体商业的4条出路
1.精确定位、优化业态组合
解析：重复的业态、重复的品牌，导致了“千店一面”、消费者审美疲劳的局面。每座城市、城市每个片区都有不同的实际情况，比如人口结构、消费水平、消费偏好等，因此商业中心需对其所面对的实际情况，对项目体量、经营方向进行精确的定位，突出自身特点，或卖时尚、卖品牌；或卖体验感、卖服务、卖文化等。
同时电子商务垂直网站的大量出现，给广大线下零售商的启示便是：想要“讨好”所有人已经是不可能了，抓取特定的人群，深度挖掘这个群体的消费潜力，或能在激烈的竞争中成功突围。
2 .利用电子商务平台做本地市场营销
解析：在互联网生活方式日益普及的今天，人们获取信息、消费习惯都发生了很大的改变。相对于电子商务平台，传统的线下零售商更应该充分利用电子商务平台做本地市场的营销。
虽然不能像万达广场重金布局的万汇网，进行大数据系统、大会员系统的整合，主打本地市场的商业项目仍然可以以低成本的方式，如微博、微信、简易网站等，与消费者建立联系，为商家与消费者的交易建立连接，营造良好的消费环境与良性互动氛围。但惠州除了华贸中心和消费者有微信互动外，其他的购物中心百货基本没有。
3 .多品牌、多业态的体验式
解析：购物中心须将项目打造成多品牌、多业态的体验式购物娱乐中心，设计流畅的动线，营造良好的购物环境，进行合理的业态、品牌搭配整合，才能够最大可能地吸引人流，最大可能地挖掘人流的消费潜力。
惠州业界对于华贸中心的体验都给出了较高的评价，其购物中心内部多品牌的组合方式给到消费者舒适感。此前华贸的开发商北京国华置业董事长房超在受访时称，华贸中心的品牌组合是每个月都会改变，是根据市场以及季节和购买习惯做出组合改变，力求更好适应市场。
4 .维护租户关系、错时促销
解析：在购物中心的管理中，开发商、租户同时达到一个平衡点至关重要。通过物业管理水平的提高、物业设施的维护、消费环境的管理等硬件条件的提升，为租户及消费者营造一个安全便利舒适的购物环境；通过策划促销活动，拉升购物中心人流量；通过辅导租户店面设计，增加引导客流进店消费等软性服务；通过改进服务质量，提升商场形象与人气，是购物中心维护租户关系、保障租金收益的有效之道。而面对众多电商的冲击，避开与其“正面交锋”，采取错时促销的模式，抢占商机，不失为明智之举。
三、四线城市体验式购物中心都存在严重泡沫
“伪体验式”害惨了购物中心
注重与消费者互动才能留住市场份额
惠州实体商业的困境与出路
资深操盘手：开发商应在公共空间的体验上投入更多
郑先生，在深圳有十余年的商业地产操盘经验
购物中心和传统百货未来很长时间都将共同存在，原因在于消费者买东西还是以实体商店为主，购物中心存在的空间感、体验感，百货商品的差异化以及售后服务，都可以寻找到突破点。
相对于传统百货商场，移动互联平台最大的好处是全开放的交互式，而需要店面人工的传统百货在网络面前几无优势。
现阶段国内百货九成业绩来自零售端，百货行业毛利率仅在18%-20%之间。来自权威机构2013年统计数据显示，网购直接吃掉了百货业态35%市场份额。这意味着百货行业的利润基本都被网购吃掉了，我们看到近几年运动品牌萎缩得非常厉害，安踏、李宁尤其如此，但同时一些针对年轻人的时尚快销品牌表现却非常好，例如Zara、H M型。
所以在社交平台、消费观念两极分化的转变下，一些传统的零售百货没有跟上时代的节奏，同时一大批注重体验的新兴购物中心开始蚕食百货原本不断萎缩的市场。
国内现阶段三、四线城市以体验式为卖点的购物中心快速泛滥，但很多都是伪概念，这也是有些购物中心营运得很差的根本原因。体验式购物中心要运营好开发商的定位和规划非常重要，除常规的电影院、健身房、K T V这些因素外，开发商对于购物中心的体验、功能的划分和所属客群的定位相符合极为关键。
同样是餐饮，为什么主题餐饮和特色餐饮的生意要好于大型高端餐饮？购物中心的儿童体验感如何，围绕儿童主题的教育、游乐是可以留住一家人的。开发商是否有考虑在公共空间的体验上更多地投入，例如公共艺术类展馆等，购物中心的运营不仅仅在于招商，更重要的是在于后期运营以及商家的管理和消费阶层的互动，这也是购物中心留住市场份额的重要筹码。
传统百货并非必然走向消亡，在体验感为卖点的购物中心批量兴起后，百货的需求受到影响，实际上百货的群体需求点和购物中心的客群完全不一样，百货偏向个人，而购物中心则是偏向家庭。
所以我们会看到购物中心主要的客群偏年轻、时尚，而百货则是偏向成熟、特定群体。如果百货能够提高自身服务，在促销手段上能够多给到消费者一些实惠，培养固定的消费客群，开辟其它功能业态，增加空间的陈列感，还是大有出路的。新加坡的百货就运营得很好，只是规模上有一些缩减。国内的茂业、银泰百货、王府井也一样活得很好。
购物中心的问题应该归结于更多开发商开始看到了住宅产品的抗风险能力差，把注意力都转移到商业地产上，导致其批量增加供应的市场风险。惠州这样的城市购买力能够承受多少体验式购物中心，人口结构是否合理，开发商很少去认真考虑。不仅是惠州，三、四线城市的体验式购物中心都存在严重泡沫。类似惠州这样的城市的体验式购物中心要做好，除形成错位竞争外，开发商还要在硬件体验感上下更多工夫，精细化受众群体，使用合适的推广策略，但这对于其团队的要求很高。
开发商：有主题有特色的购物中心才能继续生存
周九洲，和天下营销中心总经理
最近几年，惠州的商业地产开发如火如荼，越来越多的开发商热衷于造购物中心。究其原因大概有几点：首先，商业地产项目所带来的溢价能力是其他各种类型产品无法比拟的；同一片区，商铺的最高均价远远高于住宅最高均价；其次，商业地产的显著特点是可金融化、复制性强，商业地产可带来的丰厚回报。另外，购物中心具备较强的抗风险能力。一般大型的购物中心都可通过自持产生较强的稳定现金流，抵御行业周期性风险。香港的大牌地产公司历来极为重视商业地产的自持，新鸿基、和记黄埔等港企营业收入中持有物业经营性收入比例大多高达30%-50%。
当前，商业地产的发展虽然迎来了巨大的机遇，但同时也面临着“阶段性过剩”的风险。但这个过程并不会持续很久，因为随着惠州经济的发展、城市化进程加速、人民生活水平提高，未来这座城市所需要的商业面积会逐步增多，过剩的商业面积将会逐步被消化。
未来，只有具备主题和特色的购物中心才能继续生存下来。商业发展须走出一条特色之路，体验制胜、引导社交化消费、互联网思维模式的线上线下运营等三大竞争力不可或缺。并且，未来购物中心的业态组合会更讲求M ixM atch模式，即混搭。业态布局不断调整、优化、丰富，形成一个更全面的生活空间，以全方位满足人们的消费需求。
林丹
高力国际商铺服务董事自2000年开始担任戴德梁行商业代理部助理经理以来，林丹14年间已转战多家国际咨询机构商业板块，还包括仲量联行、世邦魏理仕以及如今就任的高力国际商铺服务董事，她参与并负责多个商业项目的策划及招商工作，对于商业策划、购物中心设计优化及招商谈判有丰富经验。她与众多品牌零售客户保持着紧密联系，不仅掌握各行业客户的开店要求及拓展方向，更善于帮助商场客户找到最佳设计规划及商户组合规划。
她指出，面对商业项目供应量增大、O T O的冲击等，购物中心将成为“各种跨界的创意策源地”，充分挖掘消费的体验感，增加消费吸引力。
本土品牌现在比国际品牌更有野心
南方都市报：你长期与零售品牌打交道，也熟悉很多零售品牌，怎么看现在国内商业地产环境？
林丹：零售品牌中，国际品牌与国内品牌对待市场的态度是不一样的。因为国内宏观政策的影响，很多国际品牌近一年在中国的开店节奏有些收紧，尤其是奢侈品品牌，今年观望甚浓。相反，本地品牌却在加快拓展，且各方面都逐渐在往高端提升。可以说，本土品牌比国际品牌更有野心。
南都：那他们会“抛弃”百货吗？
林丹：不是绝对的，大部分本土品牌在百货商业里面都有店铺，有些店有稳定的销售表现，这些出业绩的店铺是不会轻易被品牌公司关掉的。
南都：你刚提到本土零售品牌会投入更多成本去开好一家店，主要指哪些方面？
林丹：品牌希望这些店铺能够为它们提供更好的形象展示，店面设计和整体格调营造都更舍得花钱。现在卖商品，不是纯粹地卖一件商品，而是要考虑怎么更能吸引顾客进店，怎么让他停留得更久，这就需要挖掘顾客更深层次的需求。现在很多店铺都会配合摆设各种艺术手工品、花艺等，布置香氛、灯光等，立体营造出一种由商品延展出来的生活方式，让顾客进店后会有认同感，从而产生消费。
成本增加部分主要在于，业主更愿意支付高昂的设计费，好的设计理念能帮助品牌风格的树立，在众多品牌中脱颖而出。也就是说，现在开店，理念比材料更有价值。同样要放一座雕塑、一盆植物或一幅画，在不同的设计理念下展示得完全不一样。
有味道的馆子大多跨界
南都：嗯，明显能感觉到近两年涌现了很多有个性的咖啡店。
林丹：在南海意库那一带，很多小馆都做得很有味道，不比连锁品牌差。这些店的老板们大多都跨界经营，来自设计界、服装界、红酒界等等，所以每家店都混合了很多咖啡之外的感觉。
南都：这种“跨界混搭”的商店感觉突然冒出了很多，为何？
林丹：这样的模式会越来越多，现在只是开始。这与现在商业地产发展有关，商业项目那么多，不可能所有品牌都是新的，招商遇到瓶颈时，怎么找突破口？就连很多连锁品牌在各个购物中心都被要求突出差异化，同样品牌可能在不同购物中心开出的店面设计风格会不太一样，例如Costa咖啡，在岭南天地开出的店就与全国的风格不一样，它完全配合了岭南建筑来设计，是这种大背景促进了这种跨界业态的涌现。
南都：这些个性店，是否能在一定程度上缓解一下购物中心“招商难”问题？
林丹：近两年，我经常鼓励开发商在谈招商时，去尝试挖掘鼓励一些商家来开一些新型的概念店。一般在一个项目中，会招20%左右大家比较了解的品牌，其它的可以考虑跨界混搭。比如咖啡馆，开发商可以去找一些传统商业领域中，愿意尝试跨界的商家来打造一些概念咖啡馆。当然，除了咖啡馆，还有其他业态形式，都可以给消费者很多新的感觉。
混合业态更诱人也更挣钱
南都：但是这一类店铺挣钱吗？例如咖啡店。
林丹：咖啡店每杯咖啡的制作成本都很低，但是你要考虑到每张桌子的“翻台率”，咖啡店的成本是还要算上客人停留在此的时间成本，这很难讲。但很多时候，如果这家咖啡馆是业态混合经营，可以产生更大的效应，假如在咖啡店挂有衣服等商品，既满足了衣服品牌的展示或销售，又把空间充分利用了。再或者与画廊结合，做设计师作品销售的平台，咖啡馆可以实现多种渠道的盈利。这是趋势。
南都：开发商对于招这类“跨界的体验业态”的标准有没有变化，会给更好的条件吗？
林丹：我们看到新兴业态，例如最近流行的复合式书店，他们的成本不是很高，承受的租金都会很低。因为它们前期的投入太大，例如装修设计、后期商家现场活动等等都需要花很多人力成本和资金成本去投入，时间成本也很高。但回收的预期不能够直观判断，所以前期都希望是一个低成本的平台介入。大家要一起分担，业主要有这样的意识，要有这样的心理准备。
南都：租金会低到什么程度？
林丹：一般会不采用“保底租金”，而是用提成的方式合作，经营得好，商场可以多拿一点，这样商家也不会有太多压力。但具体你说租金多少，这个不好一概而论。我只能给你一个排名。通常来讲，在商业里面，租金可以给到最高的是银行，其次是中介，之后是零售、珠宝，排在后面的是餐饮、超市等大型、体验性业态。
艺术型商业运营最考验团队协同能力
南都：之前你提到现在商业常常用到一些艺术元素，有些直接就标榜自己是艺术购物中心，艺术怎么和商业更好地实现融合？
林丹：现在大家都是摸着石头过河。但不管怎样，千万不要觉得摆了艺术品就能成为艺术购物中心，这是很肤浅的。艺术品在购物中心的价值发挥在于延展。例如，香港K 11目前看来算是比较成功的艺术购物中心，但最初开业时，行业内觉得概念很好，但艺术味道不足，商场是商场，艺术是艺术。商场的品牌招得也很普通，没有惊喜。不过，现在再去看，已有很大进步。除了品牌做出了调整，在开展活动上，也有意识与香港本土设计师互动，并有不同主题的展览。可能是积累了经验，上海K 11开出来就更加成熟。从那个招商时的展厅开始，它就全盘想好了，要放很多设计师元素和概念，对艺术和商场的结合有一些新的思考。
南都：除了上述提及的方面，还有哪些可以延展？
林丹：艺术品、艺术活动，只是表面，关键还要融入整个空间里、平面视觉中、企业文化以及LO G O中，细到电梯上的数字按钮、洗手间、天花底板、服务台等，所以，在项目启动时，就要想明白建筑、空间设计和后期这个艺术主题有什么关系。更重要的是招商与设计、运营一定要协同作战。例如商场要放一件艺术品在商场中，运营团队会觉得这个太昂贵了，难以管理，商场每天都有很多突发事情，万一有顾客碰到摔坏了怎么办？这就需要从工程上就开始思考空间设计的处理，之后还要有运营的支持。我作为第三方，经常感觉到，有些项目，招商时想得很好，要做博物馆、做艺术馆，但到最后，都不能落地。因此，整个团队的认可很重要，沟通很重要。
当然，这类商业项目现在最棘手的问题是，盈利周期会变得更加无法预期，它们要比一般商业项目投入成本更大。
问题接龙
上一期嘉宾深圳市张淼建筑设计事务所首席建筑师问林丹：
Q：在目前O T O模式的商业运营中，商场(或购物中心)这样真实存在的商业卖场空间的职能有怎样的变化？业态分布的配比是否应该做相对大的调整？
A：O T O商业运营模式的出现，促使购物中心更加注重消费体验，购物中心的空间功能将从传统的购物消费演变为社交化消费，而情景式消费、智能购物、一城多世界的概念将会带给消费者新的消费感受，未来的购物中心必将成为一个各种跨界的创意策源地。未来5-10年购物中心的设计规划应更注重体验感，令购物中心的空间更为立体化、购物方式更为多元化、购物时间碎片化，令购物中心更贴近消费者的感官享受。
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成都IFS (成都国际金融中心)
它由香港九龙仓出品，这也是国内中西部第一奢侈品商场。据说这里有上百个国际品牌，全部是 连 卡 佛 、C h a n e l、Prada、D & G、B urberry等，有人说，“叫得上名字的、叫不上名字的，看到过的、没看到过的”高大上奢侈品品牌全有了。不但汇集众多国际品牌，还有很多品牌集合店，有很多概念馆做得很精彩。